Tilstand på bygningsmassen - Sist oppdatert 27.07.2026

Det er per i dag ikke vedtatt større vedlikeholds- eller rehabiliteringstiltak som vil medføre økte fellesutgifter. Styret gjør imidlertid oppmerksom på at dette kan endre seg dersom fremtidige tekniske vurderinger avdekker behov for større investeringer. Omfang, tidspunkt og finansiering av eventuelle tiltak er foreløpig ikke avklart. Større prosjekter som ikke kan finansieres innenfor lagets ordinære budsjett vil bli lagt frem for og behandlet av generalforsamlingen.

Grunnet omfanget av sakene ønsker styret å engasjere ekstern bistand for å utarbeide en helhetlig vedlikeholdsplan og vurdere tilstanden på bygningsmassen. Når alle forhold ved bygningsmassen blir kjent vil styret og generalforsamlingen få et godt grunnlag for prioriteringer og videre planlegging.

Oversikten er ikke uttømmende, men er ment å gi et samlet bilde av de viktigste langsiktige forholdene og sakene som per i dag er kjent for styret.

1. Vann og avløpsrør

   I perioden 2014 - 2017 ble det gjennomført rehabilitering av felles avløpsrør og utskiftning av støpejernssluker. Avløpsrørene ble fornyet ved innsprøytning av et epoxy belegg inni de gamle rørene med mål om å forlenge rørenes levetid. Grunnet kvaliteten på arbeidet som ble utført, ble det reklamert mot selskapet som utførte jobben. Reklamasjonssaken endte i rettssak.
   
   Under rettssaken anførte saksøker (Hamre boretslag) en rekke mangler om arbeidet. 

   “Saksøker har anført at der er en rekke mangler ved arbeidet i form av lapping av gulvbelegg, avløpsrør synlig på vegg, punktert membran ved gjennomføring i vegg, feil montert slukrist, manglende fall mot sluk, manglende membran (synlig ved slukmansjett) og feilmontering av fliser. Rørinspeksjon viser at epoxy var påført ujevnt, med sprekker og hull i belegg. I deler av rørene er der ingen epoxy. Arbeidet med rørfornying er av takstmennene vurdert som bortkastet. Det er ikke utstedt FDV dokumentasjon slik som avtalt.” - Sitert fra domsluting.

   Angående delen av arbeidet som gikk ut på fornying av avløpsrørende sier domen følgende: 

   “På bakgrunn av det som er fremkommet under bevisførselen finner retten sannsynliggjort at det arbeidet som er gjort for rengjøring og coating av rørene ikke vil bli til rimelig nytte for Hamre Borettslag. Det vises til takstmennenes vurdering hvor det fremgår at denne delen av arbeidet fremstår som bortkastet. Det vises til at epoxyen er påført ujevnt og at underlaget ikke fremstår som tilstrekkelig rengjort, samt at der er sprekker og hull i belegget. Retten kunne ut fra bildematerialet konstatere at det er mest sannsynlig at en svært begrenset del av epoxy coatingen i dag 3-4 år etterpå sitter igjen på innsiden av rørene. Behandlingen har ikke vært i nærheten av å ha den effekt som var forespeilet av (saksøkt).” - Sitert fra domsluting.

   Styret er per i dag ikke kjent med større problemer ved vann- og avløpsanlegget, men det er foreløpig ikke mulig å si hvilken rehabiliteringsmetode som vil være mest hensiktsmessig i fremtiden, eller hvilke konsekvenser dette kan få for eksisterende bad og rørsystemer. Vi anbefaler derfor å konferere med styret ved planer om større oppussingsarbeider.

   Det ble gjennomført enkelte stikkprøvekontroller som en del av reklamasjonssaken. Styret er imidlertid ikke kjent med at det foreligger en helhetlig tilstandsvurdering av hele røranlegget slik det fremstår i dag. Det finnes heller ingen samlet oversikt over hvilke feil som eventuelt er utbedret i ettertid, eller hvilke boliger som har gjennomført rehabilitering eller andre endringer på avløpsanlegget frem til tilkoblingen til de felles avløpsstammene. Dette er informasjon som vil være viktig i det videre arbeidet med å vurdere borettslagets langsiktige strategi for vann- og avløpsanlegget.

   Vannrørene i laget er i hovedsak fra byggeår. Arbeidet med utbedring av avløpsrør må sees i sammenheng med behov for utskiftning av disse, for å få den beste helhetlige løsningen for laget.

2. Tak: Grunnet flere tidligere lekkasjer og påfølgende reparasjoner på tak i høyblokken, ser styret det nødvendig med å få utredet tilstanden grundig og om nødvendig hente inn tilbud på takskifte. Tak i lavblokken vil også samtidig bli kontrollert for å vurdere om det er behov for vedlikehold eller utskiftning.
3. Skader på balkonger i høyblokken: Styret er kjent med at det er skader på enkelte balkonger i høyblokken. Det vil fremover bli gjennomført arbeid for å kartlegge omfanget av forholdet, samt innhente sakkyndig bistand for å vurdere nødvendige tiltak og veilede videre reparasjonsarbeid. 
4. Fasader: Det er tidligere bemerket at endeveggene er slitte, og at de nærmer seg klar for utskiftning. Styret følger med på utviklingen. 
5. Støyskillevegg: Det er tidligere vedtatt i en generalforsamling at støyskillevegg ved nummer 14, 16 og 18 skal repareres, da den er i dårlig forfatning. Det ble satt av 100 000,- til dette arbeidet. Styret satser på at arbeidet kan startes i løpet av høsten.
6. Maling av balkonger og tørkebur. Styret er kjent med at enkelte andelseiere har fjernet tørkebur for å få større balkong. Tørkebur er en del av fasaden til laget, og inngår i den felles bygningsmassen. Endringer eller fjerning av slike installasjoner skal ikke gjennomføres uten godkjenning, og tiltak som allerede er utført uten samtykke vil måtte tilbakeføres. Tegninger av tørkebur vil bli gjort tilgjengelig for de andelseiere som omfattes av krav om tilbakeføring. Ved en tidligere generalforsamling ble det vedtatt at andelseierne skulle male balkongene sine. Det har tidligere blitt satt frist for dette som ikke har blitt fulgt opp. Styret kommer nå til å sette en endelig frist for begge disse forholdene, og dersom det ikke blir fulgt opp vil dette bli ordnet av styret for andelseierens regning. Dette vil bli informert om i god tid.